El Supremo salva del derribo a un centenar de pisos en Roquetas y ordena devolver el caso al Contencioso

La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha estimado un recurso del Ayuntamiento de Roquetas de Mar contra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en relación a las licencias de obras y primera ocupación de un centenar de apartamentos turísticos en la urbanización Playa Serena y salva de demolición -de momento- a las viviendas, sentenciadas por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía a quedar reducidas a escombros.

En diciembre el Tribunal Supremo (TS) había sentenciado en firme que los 129 apartamentos turísticos 'Balcón del Golf' de Roquetas de Mar debían ser demolidos, aunque con la «condición previa» de que el ayuntamiento evalúe «el valor de las obras» y lo «haga constar» en el presupuesto municipal como «garantía para las indemnizaciones que, en su día, puedan corresponder a terceros de buena fe». Ahora el caso vuelve a sus orígenes sin necesidad de que las viviendas acaban siendo un solar.

El alto tribunal anula ahora y deja sin efecto el pronunciamiento del Tribunal Superior andaluz que dio la razón a la Junta frente al Ayuntamiento y ordenó reponer la realidad física de las parcelas afectadas, con la demolución de lo construido. También deja sin efecto la sentencia dictada previamente por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 2 de Almería, que rechazó en primera instancia el recurso de la Junta.

El Supremo ordena retrotraer las actuaciones ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 2 de Almería, para que por el mismo se emplace a los titulares registrales de las edificaciones construidas, amparadas por las licencias de obras de fecha 9 de diciembre de 2003 y de primera ocupación de fecha 24 de noviembre de 2006 relativas a la construcción de 129 apartamentos turísticos en la calle Aviación, parcelas 118 y 119 en la Urbanización Playa Serena del término municipal de Roquetas de Mar, y se continúe la tramitación del recurso a partir del debido emplazamiento, entendiéndose con los citados propietarios todas las actuaciones.

El Supremo dictó a finales del pasado año una primera sentencia en la que desestimó el recurso del Ayuntamiento, pero posteriormente estimó el incidente de nulidad planteado por varios propietarios que no fueron emplazados en el procedimiento por el Juzgado almeriense, sin que por tanto pudieran personarse en el proceso de instancia y en las ulteriores instancias como consecuencia de los recursos de apelación y casación interpuestos.

El TSJ andaluz, en la sentencia ahora anulada, estimó la pretensión deducida por la Junta de Andalucía y declaró nulas de pleno derecho la resolución adoptada por el Pleno del Ayuntamiento de Roquetas de Mar, de fecha 6 de agosto de 2015, que decidió desestimar la revisión de la licencia de obras concedida por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 9 de diciembre de 2003, y la resolución concediendo licencia de primera ocupación para dicha obra de fecha 24 de noviembre de 2006, en calle Aviación, parcelas 118 y 119 de la urbanización Playa Serena. A su vez, la sentencia ordenó reponer la realidad física alterada en las parcelas 118 y 119 de la urbanización Playa Serena, de Roquetas de Mar, en los términos y con las garantías establecidos en la sentencia.

Cabe recordar que los orígenes de este pleito se encuentran en la decisión de la junta de gobierno de Roquetas de Mar de conceder licencia de obras para la construcción de sótano garaje, piscina y 129 apartamentos turísticos, en calle Aviación, parcelas 118 y 119 de la Urbanización Playa Serena. Tres años después, la Consejería de Obras Públicas y Transportes presentó escrito al ayuntamiento instando la revisión de oficio y la suspensión cautelar del citado acuerdo «sobre la base de ser el acuerdo de concesión de licencia de obras y de primera ocupación nulo de pleno derecho».

El consistorio inadmitió en 2007 a trámite la solicitud de la Junta de Andalucía, y desestimó la solicitud de revisión instada por un particular, por lo que se interpuso recurso contencioso-administrativo tanto por la Junta como por el citado particular. El Juzgado de lo Contencioso-administrativo 1 de Almería dictó sentencia declarando la inadmisibilidad del recurso en cuanto a la Junta de Andalucía por desviación procesal aunque, en 2013, el TSJA el estimó parcialmente la apelación interpuesta por la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía y ordenó al Ayuntamiento la incoación del procedimiento de revisión de oficio .

Roquetas de Mar lo tramitó, pero en pleno en 2015 desestimó la revisión de oficio de la licencia de obras y de primera ocupación, al considerar que la edificación autorizada por dicha licencia «cumplía con la normativa establecida en el PGOU, además de sostener que la Junta carecía de legitimación». Fue esta última resolución la que dio lugar al procedimiento contencioso-administrativo que se ha sustanciado, finalmente, con la sentencia en firme del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2023.

El Supremo ordenó el derribo, pero ahora retrotrae el caso

La resolución del TSJA confirmada por el Supremo hace pocos meses -se conoció en diciembre- estimó la petición para declarar la nulidad de los permisos que interesó la Junta de Andalucía, como también la solicitud de que se ordenase en vía judicial «la reposición de la realidad física alterada». La sala concluyó en 2019 que, una vez que se declara la nulidad de una licencia municipal, la edificación ejecutada «queda sin título jurídico que la avale y resulta una construcción ilegal» al tiempo que estableció que esto exige la «demolición de las obras amparadas por la licencia que se declara nula de pleno derecho».

Fijó, no obstante, como condición previa, la prestación de garantías suficientes por parte del Ayuntamiento de Roquetas de Mar, «responsable de la concesión de la licencia», para responder «al pago de las indemnizaciones debidas a los terceros de buena fe», y señaló que debían ser los servicios técnicos los que realizasen una «evaluación del valor de las obras». Concretó que esta valoración «nunca sería inferior al mayor de los valores fiscales usados por el ayuntamiento para los tributos municipales, más un 30 por ciento» y precisó que los impuestos a tener en cuenta eran el de Construcción, Instalación y Obras, tasa de licencia, valor catastral e incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Al hilo de esto, recogió que esa cantidad resultante debía constar en el presupuesto municipal «mediante la correspondiente modificación si fuere el caso» y advirtió de que en «los verdaderos terceros de buena fe» con derecho a ser indemnizados «no tiene cabida el promotor, en concurso de acreedores, o titular de la licencia», pero sí todo tipo de propietarios, no solo como residencia habitual, y otros titulares de derechos de los edificios a demoler.

Por último, el TSJA apuntó que, para el derribo acordado en sentencia, «no es necesario que antes se pague a los afectados», sino solo que «se constituyan las garantías necesarias para responder en el futuro a las indemnizaciones correspondientes».

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